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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
东西问·中外对话 | “银发浪潮”汹涌而来，世界能给中国哪些启示？****** 中新社北京6月8日电 题：“银发浪潮”汹涌而来，世界能给中国哪些启示？ 中新社记者 阚枫 当“老龄化”伴随“少子化”，“一老一少”成了很多国家面临的世界性难题。 2021年的中国经济数据显示，中国65岁及以上人口超过2亿，占全国人口的14.2%，已达到“中度老龄化社会”的指标。 世界人口最多的国家遇到“银发浪潮”，如何将“老年负担”变“长寿红利”，这是中国必须攻克的大课题。 环视全球，西欧是最早开始人口老龄化进程的地区，而亚洲国家中，日本、韩国都有应对老龄化的丰富经验，东西方社会可以给中国提供哪些“他山之石”？ 就此，中新社“东西问·中外对话”邀请日本国立社会保障和人口问题研究所副所长林玲子，韩国东国大学原社会学教授、中国研究所所长金益基，荷兰鹿特丹伊拉斯谟大学和荷兰跨学科人口研究院(NIDI)访问学者、香港科技大学社会科学和公共政策教授、老龄化中心主任贝斯图与中国人口学会副会长、中国人民大学副校长杜鹏展开对话。 专家们表示，老年人群并非社会负担，而是巨大的社会资源。一个国家或地区社会经济发展并不一定由人口数量决定，而在于人口政策能否最大化激发人力潜能。中国需要适应新的人口现实，充分利用所拥有的人力资源，释放社会中人口的全部潜力，从依靠“人口红利”转向收获“人才红利”。 对话实录摘编如下： 与人口数量相比，人口政策更重要 杜鹏：对于老龄化，中国舆论中出现了对人口抚养比和经济增长动力削弱的忧虑情绪。在人口政策调整和社会配套跟进方面，日韩两国有什么需要特别提醒中国的经验之谈？ 林玲子：社会经济发展并不一定由人口数量决定，而在于人口政策能否最大化发挥人力潜能。一个能够充分发挥现有人口能力的政策，比单纯的人口数量更重要。亚洲国家必须适应逐渐增多的老年人口，从而相应地调整政策。 金益基：韩国社会已经历过20世纪60年代以来人口变化的主要阶段，出生率和死亡率都开始下降。现代化、社会经济发展、人口计生政策等社会经济因素都对韩国人口变化产生了影响。1996年开始，韩国政府改变了政策风向，由限生转向促生，但这为时已晚，日本和韩国的促生政策都没有收到实效。  资料图：韩国首尔明洞街头。图片来源：视觉中国杜鹏：贝斯图教授在新近的学术论文中认为，如果人力资本得到快速增长，低生育率可能不会对中国未来几十年的持续发展构成大的障碍。能否概述得出这一结论的过程？ 贝斯图：这是基于沃尔夫冈·卢茨提出的“人口新陈代谢”概念得出，即一个人口老龄化社会，如果受教育程度相对更高，人们的技能水平相对更高，且人力资本的改善可以转化为生产力提高，这种人力资本的转变就可抵消人口结构变化带来的影响。中国需要适应新的人口结构现实，释放社会中人口的全部潜力，而不仅仅是创造和要求更多的人口资源。 让年轻人生孩子，什么才是他们最想要的？ 杜鹏：应对低生育率，世界不少国家的经验大致分三个方面：从产假、育儿假等方面给予时间支持，从津贴、减税等方面给予经济支持，从托育照护等方面给予服务支持。从大家的经验观察，年轻人想要的是什么？ 林玲子：日本人尤其是男性，通常工作时间很长，所以日本一直以来都尝试着对工作风格、工作方式进行改革。但是最大的影响是新冠疫情带来的，居家办公的人一下子多了起来，尤其是2021年，结婚率上升了。如果远程办公、弹性办公方式继续下去，可能会给年轻人创造比较好的条件。除此之外，产假和陪产假，还有诸如津贴等经济支持也很重要。 金益基：韩国政府效仿北欧国家的“工作—家庭平衡”政策，但是韩国政府没有做到为工作女性提供充足的福利，甚至对男性来说也没有一个切实有效的环境(提高生育率)。提高生育水平，弹性工作和陪产假都是必不可少的，这也是韩国年轻人最想要的。 贝斯图：工作单位政策必须要和国家政策同步，提供更好的工作环境，同时也要在家庭内部平衡男女角色，男女双方都应在照顾孩子和家务中作出同等贡献。 少子化和低生育率本身，与其说是一个生育问题，不如说是社会其他问题的表征。比如年轻人要照顾孩子、父母、伴侣的父母，压力太大，政府确实想支持生育，但要想达到目标，可能要先在老年护理领域投入资金，去分担劳动年龄人口肩上的担子。  资料图：一些孩子在家人的带领下走进农田参与劳动。中新社发 王俞 摄 图片来源：CNSphoto应从“人口红利”转向“人才红利” 杜鹏：老年人群并非社会的负担，而是巨大的社会资源。在开发“银发资源”方面，日韩的经验能给中国带来哪些启示？ 林玲子：不能认为老年人寿命的延长会带来社会负担。日本人口确实是在减少，但预期寿命每年都在延长，这就意味着，增加的老龄人口放缓了整体人口减少的趋势。传统意义上的劳动人口确实在减少，但是如果考虑到健康的老人数量在增加，那么实际劳动人口并未大幅减少，我们要做的是促进就业，促进老年人就业。 金益基：韩国正制定各种计划为老年人创造就业机会，制定了各种扶持计划。我们成立了韩国老年人力开发院，全面统筹相关工作，该机构正致力于为老年人提供适当的就业机会和参与社会活动的机会。 杜鹏：贝斯图教授近期在文章中写到，中国要适应人口格局的巨大变化，逐步从依靠“人口红利”转向收获“人才红利”。西欧国家在这方面有哪些经验和教训可供中国借鉴？ 贝斯图：每当讨论老龄化带来的负担时，我们必须准确地定义“负担”所代表的实际含义。我之所以谈到这种人力资本红利，是因为如今的年轻人与50、60、70年前的年轻人有很大不同。他们所掌握的技能、面临的机遇，如果被转化为更高的生产力，实际上就可以产生这种红利。我们应该考虑如何改进劳动力市场的整体结构，而不是把老年人或60岁以上的人群割裂出来看待。  资料图：辽宁沈阳一公园内，一群爱好冰球运动的退休大爷组建冰球队进行比赛。如何让人们接受“延迟退休”？ 杜鹏：当前，“延迟退休”是中国社会热度较高的话题，其他一些国家也同样面临这一问题，如何在全社会达成延迟退休的共识？又如何做好配套制度安排？ 贝斯图：在英国，退休和养老金之间的联系已不那么紧密，没有所谓的退休年龄。你的公司不能强迫你在60岁或65岁，或其他任何年龄离职，除非有一些非常具体的正当理由。这与养老金年龄不同，领取养老金的年龄仍然是固定的。所以，你可以选择退休，选择离职，但你无法在特定年龄之前领取养老金。这可以防止人们在他们真正想离职前就被迫失去工作。 人们说这会剥夺年轻人的工作，让人工作到六七十岁会增加年轻人口的失业率，但我认为这种说法缺乏证据，我们应该考虑人们在不同的年龄阶段如何承担不同的工作。 林玲子：我们必须区分退休年龄和领取养老金年龄。日本正将养老金领取年龄从60岁提高到65岁，但我们决定不再往后延迟，因为保持养老金体系可持续性很重要，这样人们才会信任它。目前，我们可以选择从70或75岁开始领取养老金，如果延迟领取，获得的养老金会更多。 至于退休年龄，必须让它变得灵活，这样未来工作市场才能更灵活。我们可以为人生设立一个“第一工作阶段”，从20多岁到50岁，这个阶段，我们会结婚生子。到了50岁，孩子长大成人，就可以开启“第二工作阶段”，从50岁开始积累新的经验。我们可以工作到60岁或70岁以后，甚至80岁或100岁。这种退休年龄的设定是创造新型社会或适老社会的关键。(完) 
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